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房地產(chǎn)政策與市場,“雞生蛋”還是“蛋生雞”?

2024-03-01
王磊

從穩(wěn)定預(yù)期的角度來說,目前房地產(chǎn)市場的供給側(cè)更為關(guān)鍵,因為如果沒有穩(wěn)定的供給和市場預(yù)期,真正的需求是很難去挖掘和引導(dǎo)的。同時我們也需反思,難以計數(shù)的政策干預(yù)和房地產(chǎn)市場的魔幻、躺平和分化,是因為“政策失靈”了,還是“市場未對資源配置起基礎(chǔ)性作用”?

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近日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制工作視頻調(diào)度會議,要求在3月15日前,地級及以上城市要建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制,并提出各城市要深入貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署,乘勢而上,擴(kuò)大融資協(xié)調(diào)機(jī)制成效。

這一部署,確實又是一次對房地產(chǎn)市場發(fā)展的有力支持??梢灶A(yù)見的是,后續(xù)各部委具體的金融、稅收政策以及各地方的支持政策將會陸續(xù)出臺。

簡單來說,這是又一次從“供給側(cè)”來支持和促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策。關(guān)于中國房地產(chǎn)市場發(fā)展,我們已發(fā)表過多篇文章,見證房地產(chǎn)市場從火熱到魔幻、魔幻到躺平、躺平到分化等一系列的變化??梢哉f,過去20多年中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展,是一個可以寫進(jìn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)的比較案例。而關(guān)于這次最新的政策,我們從兩個維度為大家提供思考,供大家參考。

首先,目前房地產(chǎn)市場供給和需求這兩個維度,哪一個維度對提升房地產(chǎn)市場更為重要?

關(guān)于提升和支持房地產(chǎn)市場的發(fā)展,有觀點認(rèn)為目前“需求端”更為重要,因為人口數(shù)量下降、居民負(fù)債率提升、人均住房面積的增加、城市化的不斷發(fā)展等因素,都指向了房地產(chǎn)市場的需求減少。但也有觀點認(rèn)為,“供給側(cè)”更為重要——因為中國房地產(chǎn)市場還是存在很大的結(jié)構(gòu)性需求和改善性需求,而目前供給側(cè)不穩(wěn)定,尤其是部分房地產(chǎn)企業(yè)的爆雷和爛尾,是造成購房者對未來市場觀望和成交量下降的主要原因,所以現(xiàn)在更重要的是,先從供給側(cè)發(fā)力,通過金融政策和地方支持,讓房地產(chǎn)企業(yè)和樓盤,以及土拍市場恢復(fù)良好健康的有序運行。

供給與需求,是經(jīng)濟(jì)學(xué)最基本的邏輯,也是現(xiàn)代商業(yè)最關(guān)鍵的兩個詞匯。而從目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展來說,無論是供給和需求,都有一個非常重要的前提——未來預(yù)期。這個預(yù)期包括地方政府對土拍市場的預(yù)期、房地產(chǎn)企業(yè)對未來的預(yù)期、銀行系統(tǒng)對房地產(chǎn)市場未來預(yù)期,以及最為重要的——居民對未來市場的預(yù)期。

如果沒有穩(wěn)定的預(yù)期這個前提,而僅從“居住”和“改善”去思考房地產(chǎn)市場的需求,可能是比較片面的。只有基于這個前提,多角度地去挖掘市場需求,從而滿足不同潛在購房者多層次、多結(jié)構(gòu)的需求,才可能找到潛在消費者的“真正需求”。

因此,從這個意義上說,房地產(chǎn)市場的供給側(cè)更為關(guān)鍵,供給側(cè)也是預(yù)期穩(wěn)定的一個最重要要素。如果沒有穩(wěn)定的供給和市場預(yù)期,需求是很難去挖掘和引導(dǎo)的。

當(dāng)然,從另外一個方面來說,如果沒有一定的市場需求和成交量,供給側(cè)這邊也很難持續(xù)地運行下去。所以此時兩者就陷入了一個螺旋和矛盾狀態(tài),這就像先有雞,還是先有蛋的問題。但個人認(rèn)為,在目前這個實際情況和前提下,要解開這個問題的癥結(jié),還是需要先從供給側(cè)這邊入手,因為這是更為基礎(chǔ)性的工作。

其次需要指出的是,支持或者抑制房地產(chǎn)的政策不斷推出,有其積極的意義,但政策的變化是否有必要更為審慎?

過去20多年來,房地產(chǎn)方面的政策可以說難以計數(shù),即便是過去五年里,房地產(chǎn)政策和法規(guī)可能都超過百個了,其中有刺激市場的政策,也有抑制市場過熱的政策。而政策不斷推出和動態(tài)變化對房地產(chǎn)市場短期、中長期會帶來什么影響,也許不同的人有不同的感觸和回答。

“市場在社會主義市場經(jīng)濟(jì)中起基礎(chǔ)性配置作用”,這是我們社會主義市場經(jīng)濟(jì)的基本準(zhǔn)則。

反思一下,難以計數(shù)的政策干預(yù)和房地產(chǎn)市場的魔幻、躺平和分化,是因為“政策失靈”了,還是“市場未對資源配置起基礎(chǔ)性作用”?

當(dāng)然,無論如何,多數(shù)人還是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場發(fā)展的受益者。但是,房地產(chǎn)政策的不斷動態(tài)變化,是否在未來需要更為審慎?這一點值得我們思考。一個健康、高效的市場離不開相對穩(wěn)定的政策環(huán)境,我們也相信目前房地產(chǎn)的困境只是階段性問題,也是經(jīng)濟(jì)周期的必經(jīng)之路。

“房子是用來住的”,真心希望每個人都能享受時代發(fā)展的紅利,住上自己心儀的房子。(財富中文網(wǎng))

作者王磊為財富中文網(wǎng)專欄作家,資深營銷顧問

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編輯:劉蘭香

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