房地產(chǎn)市場的格局出現(xiàn)比較大的變化，買房者逐步減少，租房者不斷增多。這或許是開發(fā)商與住房運營商在過去的一年中，出現(xiàn)冰火兩重天的主要原因，且不是之一。在政策的制定和供給方面，也要順應(yīng)形勢變化，不要再給開發(fā)企業(yè)輸血，而要倒逼開發(fā)企業(yè)自我造血，造血的方法之一就是將一部分商品住宅轉(zhuǎn)型為租賃房。
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3月14日，房地產(chǎn)交易和服務(wù)平臺貝殼控股有限公司公布2023年全年業(yè)績。數(shù)據(jù)顯示，2023年，貝殼的總收入由2022年的607億元增長至778億元，同比增長28.2%；凈利潤為58.9億元，經(jīng)調(diào)整后凈利潤為97.98億元。此外，2023年，貝殼的經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入為112億元，是全年經(jīng)調(diào)整凈利潤的1.1倍。
雖然貝殼業(yè)績的大幅增長，仍然可以與疫情聯(lián)系在一起，一方面疫情的影響確實導(dǎo)致貝殼公司2022年的業(yè)務(wù)沒有全面恢復(fù)，2023年恢復(fù)較快，帶來了業(yè)績的快速增長，但是另一方面從實際情況來看，這顯然不是主要原因，更不是唯一原因。貝殼業(yè)績大增，其實與廣大居民、特別是年輕居民和新市民的觀念轉(zhuǎn)變有著更為密切的關(guān)系。
要知道，從目前的房地產(chǎn)市場整體狀況來看，仍然處于相對低迷的狀態(tài)。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年，全國住宅投資83820億元，同比下降9.3%；住宅施工面積589884萬平方米，下降7.7%，其中，住宅新開工面積69286萬平方米，下降20.9%；住宅銷售面積下降8.2%，住宅銷售額下降6.0%；住宅待售面積增長22.2%。也就是說，在住宅建設(shè)和銷售層面，對開發(fā)企業(yè)來說，壓力是非常大的。一些原本被認(rèn)為非常安全的開發(fā)企業(yè)，也都出現(xiàn)了資金鏈緊繃或斷裂壓力，如碧桂園、融創(chuàng)等。特別是近期，萬科也陷入到輿論的風(fēng)口浪尖，并被國際評級機構(gòu)調(diào)降了信用評級，是一個值得重視的信號。
客觀地講，房企出現(xiàn)的風(fēng)險，并不完全是企業(yè)自身的問題，尤其像萬科這樣一直管理規(guī)范、現(xiàn)金流充裕、危機意識很強的企業(yè)，也受到資金鏈緊繃的困擾，確實需要從企業(yè)之外的客觀層面找原因。表層原因，就是市場低迷，住宅等銷售狀況不佳；深層原因，則是廣大居民的住房消費觀念發(fā)生了很大變化。簡單地講，他們已經(jīng)不再為擁有一套屬于自己的住房而拼命，更多的人、特別是90后、95后、00后，考慮的是如何讓自己舒心生活、安心生活、快樂生活、幸福生活，而不是背著一身債像蝸牛一樣生活。
于是，房地產(chǎn)市場的格局也出現(xiàn)了比較大的變化，買房者逐步減少，租房者不斷增多。愿意當(dāng)房奴的，還是70后、80后，90后愿意當(dāng)房奴的比重已經(jīng)較低，95后、00后則很少有愿意當(dāng)房奴的。不愿當(dāng)房奴，按照目前這類人群的經(jīng)濟條件，能夠購房的人數(shù)比例就會很低，租房者則大量增加。也許，這就是開發(fā)商與住房運營商在過去的一年中，出現(xiàn)冰火兩重天的主要原因，且不是之一。
事實就是如此，如果開發(fā)企業(yè)還只是圍繞建房、售房而奮斗，而不正視廣大居民住房觀念轉(zhuǎn)變的實際情況，開始發(fā)展租房業(yè)務(wù)以及提升租房能力，那么，隨時有可能趴下。相反，那些像貝殼一樣從事住房運營的企業(yè)，則會越來越好。毫無疑問，這也給決策層和管理層帶來新的課題，那就是在政策的制定和供給方面，也要順應(yīng)形勢變化，不要再給開發(fā)企業(yè)輸血，而要倒逼開發(fā)企業(yè)自我造血。造血的方法之一，就是將一部分商品住宅轉(zhuǎn)型為租賃房，為廣大居民提供租賃房服務(wù)。雖然資金壓力仍然會很大，但比起硬等售房，還是要更合理、更科學(xué)、更符合實際情況一些。
中國的房地產(chǎn)市場，已經(jīng)到了需要轉(zhuǎn)型的階段，不要再盲目聽從業(yè)內(nèi)人士的錯誤判斷，因為中國的居民，已經(jīng)沒有那么大的住房購買能力，也沒有購房動力，更沒有購房沖動。目前房地產(chǎn)市場的存量房、閑置房、空置房，已經(jīng)基本能夠滿足當(dāng)下居民的住房需要，剛性消費帶來的市場需求已經(jīng)無法承受大面積建設(shè)新房。地方政府想依靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長的空間已經(jīng)越來越小，必須把發(fā)展經(jīng)濟的注意力放到實體經(jīng)濟、新興產(chǎn)業(yè)、高技術(shù)領(lǐng)域，要大力發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力。也只有把經(jīng)濟發(fā)展好，把生產(chǎn)力水平提上去，讓居民充分就業(yè)，才能誕生新的購房能力。
房地產(chǎn)與經(jīng)濟的關(guān)系不能顛倒，房地產(chǎn)只能是經(jīng)濟的一部分，不能成為經(jīng)濟增長的決定因素。把握好這層關(guān)系，才能理順發(fā)展思路，才能讓房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，才不會出現(xiàn)新的房地產(chǎn)市場風(fēng)險。必須從貝殼業(yè)績的大增中看到房地產(chǎn)市場的新變化，從而積極調(diào)整發(fā)展思路，加快房地產(chǎn)租賃市場發(fā)展，推動開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展觀念，實現(xiàn)開發(fā)與租賃兩條腿走路，盡快渡過目前的發(fā)展難關(guān)。（財富中文網(wǎng)）
作者譚浩俊為財富中文網(wǎng)專欄作家，財經(jīng)評論員
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編輯：劉蘭香
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