如果與房地產(chǎn)目前淤積的呆滯資產(chǎn)負債規(guī)模相比，三千億元似乎并不充裕。但這可能是一個“恰當”的起手數(shù)字，一季度A股救市的直接資金差不多也就三千多億。新的利器已從工具箱中拿出，初始劑量的克制無可厚非。此前過度悲觀的人，可以舒緩一些預(yù)期；而此刻過度樂觀的人，卻也大可不必。
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上周五，房地產(chǎn)救市政策打出新的階段性高潮。
“保交房”工作會議后，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、人民銀行、金融監(jiān)管總局紛紛出臺相關(guān)配套政策：取消房貸利率政策下限，下調(diào)公積金貸款利率和房貸最低首付比例；新設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，最終用于帶動地方收購已建成未出售的商品房；“組織地方國有企業(yè)以合理價格收購一部分存量商品住房用作保障性住房”，“酌情以收回、收購等方式妥善處置已經(jīng)出讓的閑置存量住宅用地，幫助企業(yè)解困?！?/p>
在所有救市政策中，政府財政或者貨幣當局直接出手，永遠是終極殺招。這意味著通過松綁、暢通、減負來刺激市場的固有需求已經(jīng)效果有限，只有公共部門代表全體國民以顯性稅或者鑄幣稅為代價，拿出市場之外的增量資金去直接拉動需求，才能有效解決“市場失靈”的問題。
地產(chǎn)困境全面爆發(fā)已快滿三年，期間各種“市場化、法治化”手段出臺了不少，但真正意義的救市可能在2024年才展開。半年多前，就有類似聲音，“靠逼著開發(fā)商自己保交樓可能是不足夠的，財政出錢，地方政府自己買斷爛尾樓來保交樓可能才是有意義的?！?/p>
但拋開道德風(fēng)險，這個方案也困難重重，核心問題就是誰出錢埋單？救市資金不是大風(fēng)刮來的，它也是有成本的，成本不體現(xiàn)在顯性就會體現(xiàn)在隱性，不體現(xiàn)在近期就會體現(xiàn)在遠期。地方財政早就在習(xí)慣過緊日子了，甚至可以說，某地的房地產(chǎn)越困難，那么大概率該地的地方財政也越緊張，隱性債務(wù)壓力也越巨大，就越?jīng)]有余糧去自行托底。而這次，政策層給出一個真正具有可操作性的方案路徑。
自然資源部將出臺政策，明確支持地方政府按照“以需定購”原則以合理價格收回企業(yè)無力繼續(xù)開發(fā)的閑置土地，或者收購司法以及破產(chǎn)拍賣中流拍的土地用于建設(shè)保障性住房，還可以用于建設(shè)公共配套服務(wù)設(shè)施，改善周邊住宅配套條件等，并可通過地方政府專項債券等予以資金支持，享受保障性住房稅收優(yōu)惠政策。由央行提供低成本再貸款資金（規(guī)模3000億元、利率1.75%、期限1年、可展期4次），激勵21家全國性銀行機構(gòu)（國家開發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業(yè)銀行）按照市場化原則，向城市政府選定的地方國有企業(yè)發(fā)放貸款（帶動銀行貸款5000億元），支持收購已建成未出售的商品房用作配售型或配租型保障性住房。
這就是市場心心念念的真金白銀了。前者是財稅政策作用于回購?fù)恋?，資金來源是地方政府專項債券；后者是貨幣政策作用于收購成品住宅，資金來源是基礎(chǔ)貨幣創(chuàng)造。如果與房地產(chǎn)目前淤積的呆滯資產(chǎn)負債規(guī)模相比，三千億元似乎并不充裕。但這可能是一個“恰當”的起手數(shù)字，一季度A股救市的直接資金差不多也就三千多億。
根據(jù)媒體事后對各家公募基金披露的一季報統(tǒng)計，估測中央?yún)R金在年初救市過程中累計增持易方達滬深300ETF、上證50ETF、華泰柏瑞滬深300ETF、嘉實滬深300ETF、華夏滬深300ETF，以及南方中證500ETF的合計份額約為1229.91億份。以時段均價計算，約合資金規(guī)模3290.73億元，這也與央行在2月份新增的4045億元非銀行業(yè)金融機構(gòu)貸款金額大致吻合。
新的利器已從工具箱中拿出，初始劑量的克制無可厚非。此前過度悲觀的人，可以舒緩一些預(yù)期；而此刻過度樂觀的人，卻也大可不必。
沒真正參與過房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟活動的局外人，可能總會傾向于低估這個行業(yè)所面臨的危機程度。雖已困難到第三、四個年頭了，但全行業(yè)的銷售額還在跌上加跌，庫存量節(jié)節(jié)攀升。就在地產(chǎn)ETF火力全開的五月份，兩家頑強自救的原千億級房企還在陷落，廣東的雅居樂首次宣布債券違約，江蘇的中南建設(shè)收到深交所告知將被A股退市，人類的悲歡，確實并不相通。（財富中文網(wǎng)）
作者朱霄為財富中文網(wǎng)專欄作家，任職于某券商衍生品金融部
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編輯：劉蘭香
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