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9月24日，央行出臺(tái)了包括降準(zhǔn)降息、降低首付比例、降低存量房貸利率以及二套房利率等一系列政策，目的在于通過金融手段刺激市場(chǎng)需求，促進(jìn)樓市回暖。不過，這些推動(dòng)需求端加杠桿的金融政策的有效性，有賴于市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)和行業(yè)信心恢復(fù)，其中財(cái)政政策是政策實(shí)施的關(guān)鍵。

通縮狀態(tài)下傳導(dǎo)機(jī)制失效導(dǎo)致貨幣政策效果有限，往往難以實(shí)現(xiàn)政策目標(biāo)。我國市場(chǎng)化程度較高的領(lǐng)域內(nèi)已出現(xiàn)明顯的通縮問題，此時(shí)迅速出臺(tái)更為直接的財(cái)政政策來促進(jìn)市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)和行業(yè)信心的恢復(fù)，是此輪房地產(chǎn)救市以及促進(jìn)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的關(guān)鍵和當(dāng)務(wù)之急。

一、本輪金融政策對(duì)樓市的影響

1.降準(zhǔn)降息降首付政策。9月24日的政策“大禮包”中，降準(zhǔn)、降息、降首付是關(guān)鍵的金融政策工具，這些政策組合旨在刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求端。降準(zhǔn)方面，本次降準(zhǔn)將釋放約1.2萬億元的長期資金，理論上可以增加銀行對(duì)行業(yè)和市場(chǎng)的貸款能力，進(jìn)而增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性。降息方面，降息50個(gè)基點(diǎn)后，以房貸為主的五年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）相應(yīng)下降，會(huì)引導(dǎo)商業(yè)銀行新發(fā)放房貸款、存量房貸和公積金貸款利率的下調(diào)，減輕了購房者的還款壓力。降首付方面，新房以及二手房首付比例的統(tǒng)一和同步降低，使得購房者能夠以更少的自有資金進(jìn)入市場(chǎng)，提高了購房的可及性。

2.存量房貸利率調(diào)整。據(jù)統(tǒng)計(jì)，此次調(diào)整后，存量房貸的平均利率下降了約0.5個(gè)百分點(diǎn)。這一政策的目的是緩解房貸借款人的經(jīng)濟(jì)壓力，提高他們的消費(fèi)能力，從而間接提振房地產(chǎn)市場(chǎng)。但是政策效果同樣受到市場(chǎng)預(yù)期的影響，如果市場(chǎng)信心不足和預(yù)期收入不佳，即使還款壓力減輕，消費(fèi)者也可能選擇儲(chǔ)蓄而非消費(fèi)。

3.二套房利率調(diào)整。此次政策調(diào)整后，二套房貸款利率預(yù)計(jì)不低于首套房降幅，使得改善型購房者的貸款成本有所降低。這一政策旨在刺激改善型需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量。但是，如果市場(chǎng)對(duì)房價(jià)穩(wěn)定或上漲的預(yù)期不強(qiáng)，或者對(duì)未來經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與收入預(yù)期不樂觀，那么即使貸款成本降低，改善型需求也可能不會(huì)顯著增加。

市場(chǎng)預(yù)期和行業(yè)信心是影響本輪金融政策效果的關(guān)鍵因素。如果市場(chǎng)參與者對(duì)未來經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、房價(jià)走勢(shì)持悲觀態(tài)度，即便金融政策提供了更多的流動(dòng)性和更低的貸款成本、更低的入市門檻（首付比例），也可能無法有效刺激市場(chǎng)需求。因此，本輪金融政策的效果在很大程度上取決于市場(chǎng)預(yù)期和行業(yè)信心的修復(fù)。

二、財(cái)政政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，貨幣政策和財(cái)政政策是政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)的兩大工具。貨幣政策通過調(diào)整貨幣供應(yīng)量和利率來影響經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，而財(cái)政政策則通過政府支出和稅收來直接影響經(jīng)濟(jì)。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)，貨幣政策的效果往往受到市場(chǎng)預(yù)期和信心的影響。與貨幣政策相比，財(cái)政政策可以通過政府支出直接刺激經(jīng)濟(jì)。例如，政府可以通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、提供購房補(bǔ)貼，甚至直接入市或者借助國企央企入市等方式直接刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。

在通貨緊縮環(huán)境下，貨幣政策的效果往往受限，因?yàn)槭袌?chǎng)參與者傾向于持有現(xiàn)金，而不是增加借貸和消費(fèi)。市場(chǎng)對(duì)貨幣的需求彈性下降，降低利率可能無法有效增加貨幣供應(yīng)量，從而無法刺激經(jīng)濟(jì)增長。在這種情況下，財(cái)政政策就成為更有效的工具。財(cái)政政策可以通過多種方式影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括提供購房補(bǔ)貼、減免涉房稅費(fèi)、增加公共住房建設(shè)等。政府可通過提供購房補(bǔ)貼來降低購房者的成本，刺激需求；通過減免涉房稅費(fèi)，可以降低購買和持有房產(chǎn)成本，鼓勵(lì)住房投資和消費(fèi)；可以通過增加公共住房建設(shè)或國央企直接參與市場(chǎng)，來提供更多的住房供應(yīng)或者調(diào)整供應(yīng)，以促進(jìn)市場(chǎng)供求平衡和市場(chǎng)復(fù)蘇。

三、財(cái)政政策救樓市的著力點(diǎn)

1.化解爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)。

爛尾樓問題不僅影響購房者權(quán)益，也對(duì)市場(chǎng)信心造成極大的負(fù)面影響。財(cái)政政策可通過以下方式來化解爛尾樓問題：一是政府注資：通過直接注資或提供貸款擔(dān)保的方式，幫助爛尾樓項(xiàng)目完成建設(shè)，保護(hù)購房者的權(quán)益；二是政策性銀行介入：政策性銀行可以提供專項(xiàng)貸款，支持爛尾樓項(xiàng)目的重啟和完成；三是稅費(fèi)優(yōu)惠：對(duì)于參與爛尾樓項(xiàng)目重啟的企業(yè)和購房者，政府可以提供稅費(fèi)減免，激勵(lì)企業(yè)與消費(fèi)者參與；四是預(yù)售款退還：對(duì)于去化困難過大、房價(jià)下跌較多而失去續(xù)建價(jià)值的項(xiàng)目，由政府組織原開發(fā)商退回預(yù)收的購房款而放棄項(xiàng)目建設(shè)。在開發(fā)商破產(chǎn)或者確實(shí)無法退還預(yù)收購房款的情況下，由政府給予購房者適當(dāng)補(bǔ)償，這既是政府公共責(zé)任的體現(xiàn)，也是之前政府對(duì)預(yù)售款監(jiān)管不到位的必要付出。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，爛尾樓項(xiàng)目的平均完成率僅為60%，而政府介入后的項(xiàng)目完成率可以提高到80%以上。這一數(shù)據(jù)表明，政府的介入可以有效提高爛尾樓項(xiàng)目的完成率，從而修復(fù)市場(chǎng)信心。

2.促進(jìn)市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)。

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，超過50%的潛在購房者表示，市場(chǎng)預(yù)期的不確定性是他們觀望的主要原因。因此，通過財(cái)政政策來修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期，可以有效刺激市場(chǎng)需求。

財(cái)政政策可以通過以下方式來促進(jìn)市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)：一是增加公共投資：政府可通過增加基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的吸引力，從而改善市場(chǎng)預(yù)期；二是購房補(bǔ)貼：通過購房補(bǔ)貼降低購房者的成本，刺激市場(chǎng)需求，提升市場(chǎng)預(yù)期；三是信息公開透明：政府可以通過公開透明的信息發(fā)布，減少市場(chǎng)不確定性，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

3.行業(yè)信心恢復(fù)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，行業(yè)信心指數(shù)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量正相關(guān)，行業(yè)信心指數(shù)每提高1個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量平均提高2%。這一數(shù)據(jù)表明，通過財(cái)政政策來恢復(fù)行業(yè)信心，可有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易活躍度。

財(cái)政政策可以通過以下方式來恢復(fù)行業(yè)信心：一是支持房企融資：通過提供融資支持，降低房企融資成本，增強(qiáng)房企投資信心；二是優(yōu)化土地供應(yīng)：通過優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和節(jié)奏，提供更多的優(yōu)質(zhì)土地資源，控制入市土地總量，增強(qiáng)房企的開發(fā)信心；三是行業(yè)扶持政策：政府可出臺(tái)如減免稅費(fèi)、提供技術(shù)支持等政策，增強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭力；四是政府入市彌合市場(chǎng)供求錯(cuò)位：直接或者借助國企央企在收購部分存量商品房改為保障房的同時(shí)，控制好在建房入市規(guī)模和新開工項(xiàng)目數(shù)量，促進(jìn)市場(chǎng)供求平衡。

四、財(cái)政政策的干預(yù)邊界

雖然財(cái)政政策干預(yù)是必要的，但過度干預(yù)可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)失靈和資源配置效率下降。為了避免過度干預(yù)，政府可采取以下策略：一是市場(chǎng)友好型政策：設(shè)計(jì)政策時(shí)，應(yīng)考慮市場(chǎng)的反應(yīng)和接受度，確保政策能夠被市場(chǎng)接受并有效執(zhí)行。二是逐步實(shí)施：政策的實(shí)施應(yīng)該是漸進(jìn)的，根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)逐步調(diào)整政策力度，避免一次性過度干預(yù)。三是透明度和溝通：政府應(yīng)該與市場(chǎng)參與者保持溝通，確保政策透明度，減少市場(chǎng)不確定性。四是監(jiān)管和評(píng)估：政府需要對(duì)政策的效果進(jìn)行監(jiān)管和評(píng)估，及時(shí)調(diào)整政策以避免過度干預(yù)。通過對(duì)政策效果的持續(xù)評(píng)估，政府可及時(shí)調(diào)整政策，避免過度干預(yù)。五是市場(chǎng)反應(yīng)監(jiān)測(cè)：政府可通過監(jiān)測(cè)市場(chǎng)反應(yīng)來評(píng)估政策影響。

五、國際經(jīng)驗(yàn)借鑒

在2008年的金融危機(jī)中，美國聯(lián)邦政府采取了一系列財(cái)政政策來穩(wěn)定金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)。一是直接注資：美國政府（聯(lián)邦財(cái)政部）通過問題資產(chǎn)救助計(jì)劃（TARP）向花旗集團(tuán)和三大汽車公司等重要金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)提供了直接注資，以防止它們的倒閉引發(fā)更大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。二是資產(chǎn)購買：聯(lián)邦儲(chǔ)備系統(tǒng)實(shí)施了量化寬松政策，通過購買大量的抵押貸款支持證券和其他金融資產(chǎn)來提供流動(dòng)性，穩(wěn)定金融市場(chǎng)。三是政策創(chuàng)新：美國政府推出了住房可負(fù)擔(dān)調(diào)整計(jì)劃（HAMP）等創(chuàng)新政策，旨在降低貸款違約率，幫助陷入困境的房主重組貸款，減少止贖。據(jù)統(tǒng)計(jì)，TARP項(xiàng)目最終實(shí)現(xiàn)了約10%的收益，表明政府的直接干預(yù)在一定程度上是有效的。同時(shí)，量化寬松政策在穩(wěn)定金融市場(chǎng)方面發(fā)揮了重要作用，為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇提供了條件。

美國所采取的財(cái)政政策對(duì)我國的政策實(shí)施具有一定的啟示意義。一是及時(shí)干預(yù)：中國的財(cái)政政策應(yīng)該在市場(chǎng)信心受損時(shí)及時(shí)出臺(tái)，以防止風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)一步擴(kuò)散。二是多管齊下：美國政府采取了多種財(cái)政政策工具，中國在制定財(cái)政政策時(shí)，也應(yīng)該綜合考慮多種工具的使用，以實(shí)現(xiàn)政策的協(xié)同效應(yīng)。三是風(fēng)險(xiǎn)控制：美國政府在救助企業(yè)時(shí)，也注重風(fēng)險(xiǎn)控制，如通過設(shè)立特殊目的機(jī)構(gòu)（SPV）來隔離風(fēng)險(xiǎn)。中國在實(shí)施財(cái)政政策時(shí)，也應(yīng)該考慮必要的風(fēng)險(xiǎn)控制，確保政策的可持續(xù)性。

六、財(cái)政政策救市的資金規(guī)模與籌集

在評(píng)估財(cái)政政策救市所需的資金規(guī)模時(shí)，需要考慮多個(gè)因素，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)的當(dāng)前狀況、預(yù)期救助效果以及政府的財(cái)政能力。

根據(jù)最新的市場(chǎng)報(bào)告，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的總市值約為300萬億元，其中約有5%的房產(chǎn)處于滯銷狀態(tài)，需要救助的資金規(guī)模初步估計(jì)為市場(chǎng)總值的1%至2%。

救助政策旨在恢復(fù)市場(chǎng)信心和促進(jìn)交易活躍度，預(yù)計(jì)每投入1元財(cái)政資金，可以帶動(dòng)3至5元的市場(chǎng)需求?？紤]到政府的財(cái)政收入和支出狀況以及債務(wù)水平，政府能夠承擔(dān)的救助資金規(guī)模有限。根據(jù)財(cái)政部的數(shù)據(jù)，政府的財(cái)政赤字率不應(yīng)超過GDP的3%。綜合以上因素，初步估計(jì)財(cái)政政策救市所需的資金規(guī)模約為3萬億至6萬億元。

籌集財(cái)政政策救市所需的資金，政府可采取以下途徑：

一是發(fā)行政府債券：政府可以通過發(fā)行國債來籌集資金，這是最常見的籌集方式。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，國債的發(fā)行成本約為年利率3%，并呈持續(xù)走低趨勢(shì)，且市場(chǎng)接受度高。

二是增加特定稅收：政府可以考慮臨時(shí)增加房地產(chǎn)相關(guān)稅收，如房產(chǎn)稅、土地增值稅、土地出讓金中央分成等，作為籌集資金的一種方式。據(jù)估計(jì)，若將房產(chǎn)稅提高1%，每年可增加財(cái)政收入約2000億元。

三是國有資產(chǎn)處置：政府可以通過處置部分國有資產(chǎn)，如國有企業(yè)股權(quán)、閑置土地等，來籌集資金。據(jù)測(cè)算，若處置5%的國有資產(chǎn)，可一次性籌集資金約1萬億元。

四是國際融資：在必要時(shí)，政府還可以通過國際金融市場(chǎng)融資，如發(fā)行外幣債券等。但這種方式需要考慮匯率風(fēng)險(xiǎn)和國際信用評(píng)級(jí)。

需要注意的是，籌集資金的方式應(yīng)考慮到對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響和可持續(xù)性，避免增加政府的長期財(cái)政負(fù)擔(dān)。

七、財(cái)政政策救市的實(shí)施策略

1.財(cái)政工具選擇。為了達(dá)到救市效果，財(cái)政政策需要選擇合適的工具。一是直接財(cái)政補(bǔ)貼：政府可以提供購房補(bǔ)貼，降低購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，刺激市場(chǎng)需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，每提供1萬元購房補(bǔ)貼，可增加約3%的購房意愿。

二是稅費(fèi)優(yōu)惠：減免房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，降低交易成本，提高市場(chǎng)交易活躍度。據(jù)測(cè)算，交易稅費(fèi)每降低1個(gè)百分點(diǎn)，交易量可提升約2%。

三是公共住房建設(shè)：通過增加公共住房供應(yīng)，滿足低收入群體的住房需求。據(jù)調(diào)查，每增加1萬套公共住房，可解決約3%的住房需求。收購存量商品房改為保障房，具有平衡市場(chǎng)供求錯(cuò)位、激活市場(chǎng)和提升行業(yè)流動(dòng)性的一石多鳥效應(yīng)，應(yīng)成為彌合市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)性錯(cuò)位的主要財(cái)政政策抓手。而以必要的財(cái)政資金注入，再配合以政策性銀行貸款和商業(yè)貸款推動(dòng)這一政策的實(shí)施，在實(shí)現(xiàn)以上政策目標(biāo)的同時(shí)，還具有部分化解金融領(lǐng)域流動(dòng)性空轉(zhuǎn)的效果。

四是土地供應(yīng)政策：有效控制土地出讓節(jié)奏，收回閑置和無法續(xù)建的項(xiàng)目用地的同時(shí)，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以平衡市場(chǎng)供應(yīng)。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，住宅用地供應(yīng)每增加1%，新房供應(yīng)量可增加約1.5%。

2.實(shí)施步驟與監(jiān)管。財(cái)政政策的實(shí)施需要明確的步驟和有效的監(jiān)管。政策設(shè)計(jì)上，根據(jù)市場(chǎng)狀況和財(cái)政能力，設(shè)計(jì)合適的政策工具和實(shí)施細(xì)則。政策宣導(dǎo)上，通過媒體和公共渠道，廣泛宣傳政策內(nèi)容，確保市場(chǎng)參與者了解政策意圖和操作方式。政策實(shí)施上，按照既定的步驟和時(shí)間表，逐步實(shí)施政策，確保政策效果的逐步顯現(xiàn)。效果監(jiān)測(cè)上，建立政策效果監(jiān)測(cè)機(jī)制，定期評(píng)估政策的實(shí)施效果，及時(shí)調(diào)整政策方向和力度。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和管理上，需要評(píng)估政策可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)，如財(cái)政負(fù)擔(dān)過重、市場(chǎng)過熱、資源錯(cuò)配，以及政策實(shí)施中的道德風(fēng)險(xiǎn)等，并制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制措施。建立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，包括風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)和風(fēng)險(xiǎn)緩解，確保政策實(shí)施過程中能夠有效應(yīng)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)。

通過上述策略的實(shí)施，財(cái)政政策可在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，推動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期改善和行業(yè)信心修復(fù)，從而實(shí)現(xiàn)有效救市的同時(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和發(fā)展。（財(cái)富中文網(wǎng)）

作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

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編輯：劉蘭香