近期存量房貸利率批量下調,無疑為眾多貸款人帶來了實質性的減負效果。但降息作為貨幣政策的一種價格工具,其效果的發(fā)揮并非孤立存在,不但存在明顯的局限性,還與市場預期緊密相關。以降息為抓手,促進市場預期改善才是此輪貨幣政策應有的著力點。
10月25日全國大部分地區(qū)存量房貸利率批量下調30個基點(BP),這一政策舉措無疑為眾多貸款人帶來了實質性的減負效果。同時,政策制定者期望通過此舉穩(wěn)定存量房貸規(guī)模,減少因利率過高而導致的提前還款潮,進而維護銀行的房貸業(yè)務穩(wěn)定。而此舉更深層次的意義在于,降息旨在提升樓市的流動性,促進樓市回暖和房地產(chǎn)市場復蘇。但是,降息作為貨幣政策的一種價格工具,其效果的發(fā)揮并非孤立存在,不但存在明顯的局限性,還與市場預期緊密相關。以降息為抓手,促進市場預期改善才是此輪貨幣政策應有的著力點。
一、降息發(fā)揮作用的實質:推動居民加杠桿
降息的直接作用是降低資金成本,刺激貸款需求。在房地產(chǎn)市場,這意味著購房者可以以更低的成本獲得貸款,進而增加購房的意愿和能力。然而,降息本身并不足以直接推動樓市回暖,它更多地是提供了一個有利于購房者加杠桿的市場環(huán)境。要真正發(fā)揮降息的作用,還需要購房者愿意并能夠增加貸款,即加杠桿。
二、居民加杠桿的前提:市場預期的改善
樓市是一個典型的“買漲不買落”市場。購房者的購房決策往往受到市場預期的深刻影響。當市場預期房價將持續(xù)上漲時,購房者傾向于積極入市,甚至不惜加杠桿購房;而當市場預期房價將下跌或保持穩(wěn)定時,購房者則可能持幣觀望,甚至提前還款以減少負債,此時降息很難提升居民加杠桿的意愿。因此,居民加杠桿的前提是市場預期的改善。只有當購房者對未來樓市持有樂觀預期時,他們才會愿意增加貸款,推動樓市回暖。
三、預期下行之下,樓市無法獨樹一幟
如果說經(jīng)濟上行期樓市是推動經(jīng)濟增長的重要動力之一的話,那么在預期下行的情況下,樓市無法擺脫經(jīng)濟運行基本面的影響而獨樹一幟,宏觀經(jīng)濟運行狀況和預期的改善是樓市預期改善的基礎和前提。當宏觀經(jīng)濟面臨下行壓力時,居民收入預期不穩(wěn)定,就業(yè)環(huán)境惡化,這些因素都會直接影響購房者的購房能力和意愿,更不要說加杠桿了。因此,要改善樓市預期,必須先從宏觀經(jīng)濟層面入手,穩(wěn)定經(jīng)濟增長,提升居民收入水平和就業(yè)質量。
四、降息局限性:無法單獨解決市場預期問題
盡管降息可以降低資金成本,刺激貸款需求,但降息本身并不能解決市場預期問題。在預期下行的情況下,即使降息幅度再大,也可能無法激發(fā)購房者的購房熱情和提升其購房意愿。因為購房者更關注的是未來的房價走勢和自身的經(jīng)濟狀況,而非當前的貸款利率。因此,僅僅依靠降息是不夠的,必須通過多種手段綜合施策,改善市場預期。
五、精準降息,多措并舉,以貨幣政策為抓手促進市場預期有效改善
在當前全球經(jīng)濟復蘇乏力、國內經(jīng)濟結構調整的關鍵時期,降息作為貨幣政策的重要工具,對于促進市場預期的改善具有深遠的意義。不過,降息并非簡單的利率下調,而是需要精準施策,與其他政策措施協(xié)同作用,才能真正達到改善預期的效果。
1、精準降息,差異化實施
降息政策應針對不同行業(yè)、不同地區(qū)和不同群體實行差異化策略。例如,對于房地產(chǎn)市場,特別是剛需和改善型購房需求,可適當加大降息力度,降低貸款成本,激發(fā)市場活力。同時,對于中小企業(yè)和創(chuàng)新型企業(yè),也應給予更多的利率優(yōu)惠,以支持其發(fā)展和創(chuàng)新。在實施降息時,要注重政策的透明度和可預期性。通過官方渠道及時、準確地發(fā)布降息信息,引導市場預期,避免市場恐慌和誤解。
2、加強政策協(xié)同,形成合力
降息政策需要與財政政策、產(chǎn)業(yè)政策等形成有效協(xié)同,共同作用于市場預期的改善。例如,在降息的同時,可以加大財政支出的力度,支持基礎設施建設、公共服務等領域的投資,提高經(jīng)濟增長潛力。同時,通過產(chǎn)業(yè)政策引導資金流向新興產(chǎn)業(yè)和高端制造業(yè),推動產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化升級。此外,還應加強金融監(jiān)管,防范金融風險。在降息過程中,要密切關注金融市場動態(tài),及時發(fā)現(xiàn)和處置潛在風險點,確保金融市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展。
3、完善金融市場體系,提高傳導效率
一個高效、開放的金融市場體系是降息政策有效傳導的關鍵。因此,應加快金融市場的改革和發(fā)展,提高金融市場的深度和廣度。例如,可以推動利率市場化改革,增強金融機構的定價能力和風險管理水平;加強金融基礎設施建設,提高金融市場的透明度和流動性;推動金融創(chuàng)新和金融科技的發(fā)展,提高金融服務的效率和便捷性。
4、加強市場預期管理,引導理性預期
市場預期是影響降息政策效果的重要因素。因此,應加強市場預期管理,通過媒體宣傳、專家解讀等方式,引導公眾理性看待降息政策,避免過度解讀和誤讀。同時,要密切關注市場動態(tài)和公眾情緒的變化,及時調整政策方向和力度,確保政策能夠順應市場變化和公眾需求。
5、建立健全反饋機制,持續(xù)優(yōu)化政策
降息政策的實施效果需要通過反饋機制進行監(jiān)測和評估。因此,應建立健全降息政策的反饋機制,及時收集和分析政策實施過程中的問題和困難,為政策的調整和完善提供依據(jù)。同時,要鼓勵公眾積極參與政策反饋,提出寶貴的意見和建議,共同推動政策的不斷完善和優(yōu)化。在具體實施中,可以通過建立專門的政策反饋平臺、開展問卷調查、召開座談會等方式,廣泛收集公眾對降息政策的意見和建議。對于反饋中反映的問題和困難,要及時進行研究和分析,提出解決方案和改進措施。
綜上所述,以降息為抓手促進市場預期改善需要精準施策、多措并舉。通過差異化降息、政策協(xié)同、完善金融市場體系、加強市場預期管理和建立健全反饋機制等措施,可以推動降息政策更好地發(fā)揮效果,促進市場預期的改善和推動樓市的真正回暖、房地產(chǎn)行業(yè)的真正復蘇,從而推動經(jīng)濟的穩(wěn)定增長。(財富中文網(wǎng))
作者柏文喜為財富中文網(wǎng)專欄作家,中國企業(yè)資本聯(lián)盟中國區(qū)首席經(jīng)濟學家
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編輯:劉蘭香