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專欄 - 力軍車馬炮

中國房地產(chǎn)市場的新一輪博弈

張力軍 2012年05月12日

張力軍,現(xiàn)任第一視頻集團董事局主席、APEC發(fā)展理事會理事長。車、馬、炮都是象棋中的元素,正好象征著博弈的學問。在當今世界里面,所有人都是在一個全球的大棋局里面博弈,所以我們選用車、馬、炮作為欄目名稱,以此為這個時代大棋局里的博弈出謀獻策。
如果對持多套房產(chǎn)的業(yè)主征收重稅,政策受到的阻力恐怕將遠遠超出我們的想象

????今年以來,盡管投資者對房地產(chǎn)政策局部放松充滿期待,不少地方政府也頻頻試探中央對房地產(chǎn)宏觀調控的底線,但中央政府明確表示,宏觀調控政策不會放松,由此可見,新一輪房地產(chǎn)市場博弈開始了。

????首先,中央與地方政府間的博弈加劇。由于房地產(chǎn)的開發(fā)牽扯的產(chǎn)業(yè)眾多,從基礎的農(nóng)業(yè)、能源產(chǎn)業(yè)、制造行業(yè)到高科技產(chǎn)業(yè)、服務行業(yè)等都有上下游的利益關系,中央政府必然從整體產(chǎn)業(yè)結構、GDP、稅收等宏觀方面進行控制和政策的引導,確保社會的和諧穩(wěn)定。各產(chǎn)業(yè)的發(fā)展持續(xù)、可控,是中央政府的責職所在。因此,國務院總理溫家寶一再強調,房價遠未回歸到合理價位,宏觀調控政策不會放松。但從地方政府看,雖然從理論上講它們應該與中央政府一致,然而在實際操作過程中,他們必然要考慮本地方的利益,因為這與他們的烏紗帽是相關的。這是由于,我們國家的財政和稅費是兩級分開的,地產(chǎn)開發(fā)中必不可少的因素“土地”是國家的,出讓土地使用權的大部分收入?yún)s歸地方政府,而在開發(fā)過程中的稅大部分則是歸國稅。這部分稅費,相對于土地出讓的費用是很少的。因此,地方政府在中央政府制定的框架下,必然希望最大程度地滿足地方的利益,以增加手中的資金,進行基礎設施的建設。他們自然希望地產(chǎn)行業(yè)在可控的前提下越火越好,地價越高越好,地王越多越好。

????可以預期,隨著中國經(jīng)濟增速放緩,經(jīng)濟下行壓力加大,類似于廣東佛山、安徽蕪湖、上海、浙江象山等地方政府借中央確定的宏觀經(jīng)濟預調、微調政策和住房剛性需求,還會不斷地試探中央的宏觀調控政策,地方與中央的博弈還會繼續(xù)。一方面,中央政府已經(jīng)多次強調了調控的決心;但另一方面,中國的房地產(chǎn)投資占全部固定資產(chǎn)投資的比重約為20%,中國經(jīng)濟在內外需增速均放緩的情況下能否繼續(xù)支撐調控,將備受矚目。

????其次,消費者對開發(fā)商的“放血”不領情。開發(fā)商是地產(chǎn)行業(yè)的主體,作為企業(yè),盈利是其首要目標。但在中央堅持限購不放松的前提下,種種數(shù)據(jù)表明,在經(jīng)歷了2011年被譽為“樓市最嚴政策年”之后,今年以來,樓市的成交量和價格都呈大幅下降趨勢,房地產(chǎn)市場的寒流讓開發(fā)商們hold不住了,庫存增加,資金鏈緊張,歸還銀行貸款和融資難的壓力等都將迫使他們不得不繼續(xù)放血,降價銷售。但廣大消費者似乎并不買賬,他們認為,房價仍然降得不夠。

????第三,限購政策與剛需間的爭論不會停止。在抑制房價上漲的諸多因素中,限購、限貸是影響最深遠、最為關鍵的因素。自從“新國八條”出臺的那一天起,有關限購政策的爭議就從未停止。反對的聲浪主要來自兩方房地產(chǎn)大佬及其代言人,以及經(jīng)濟領域專家。他們輪番發(fā)牢騷,與政府官員同臺論戰(zhàn),“炮轟”限購政策,火藥味十足。他們強力呼吁用市場調控手段取代限購政策,以實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的“軟著陸”。他們認為,目前中國的房地產(chǎn)業(yè)仍是經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè),如果房價大幅下挫,房地產(chǎn)行業(yè)“硬著陸”,與房地產(chǎn)相關的行業(yè),如建材、紡織、家電業(yè)等,都將受到巨大影響。此外,房企的資金源——銀行也將由于壞賬受到影響,甚至連房地產(chǎn)抵押品也會拖銀行的后腿,淪為負資產(chǎn)。房價大跌,對中國實體經(jīng)濟及金融體系的影響,早已超出了房地產(chǎn)業(yè)本身。與此同時,嚴厲的限購政策的確限制了一部分有剛性購房需求的人群,對他們的購房意愿產(chǎn)生了影響。他們希望國家的政策重在限制投資和投機性購房,對非投資性的剛需購房能給予一定鼓勵。因此,在北京、上海、廣東等地,原先高企的首套房貸利率開始回歸基準點,部分股份制銀行、外資銀行甚至再次推出了首套房的信貸優(yōu)惠政策。

????最后,房產(chǎn)稅的擴大,因為動了既得利益者的“奶酪”而難以實現(xiàn)。上海、重慶征收房產(chǎn)稅試點已經(jīng)有年,但效果與大家起初期待的不太一樣。房產(chǎn)稅效果不如預期,根本原因是計稅方式問題。按照現(xiàn)行的計算征稅方式,真正符合條件的征收對象并不多,稅率也極低,幾乎無法對地方政府財政收入及樓市調控造成實質上的影響。因此,征收個人住宅房產(chǎn)稅的象征意義遠大于實際意義,有些“雷聲大、雨點小”。想要改變這種局面,必須推進房產(chǎn)稅的征收,擴大征收對象的范圍,對持多套房產(chǎn)者征收重稅。但同時,這就會產(chǎn)生一個問題:如果對持多套房產(chǎn)的業(yè)主征收重稅,政策受到的阻力恐怕將遠遠超出我們的想象。目前有多套房產(chǎn)的人大多是某些既得利益者,對政策的決策和執(zhí)行都能產(chǎn)生很大影響。讓這些人心甘情愿地交房產(chǎn)稅,其難度可想而知。

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