????最近國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了些新的放寬政策：中國(guó)央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)3月30日聯(lián)合下發(fā)通知下調(diào)購(gòu)房首付比例，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，最低首付款比例從60-70%下調(diào)為40%。財(cái)政部也放松了住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策，個(gè)人專(zhuān)賣(mài)普通住房的營(yíng)業(yè)稅免征期，從五年縮短到了兩年。

????倘若仔細(xì)對(duì)比，不難發(fā)現(xiàn)此輪“樓市新政”實(shí)施的寬松幅度，一下子回到了5年前的水準(zhǔn)。對(duì)五年一屆已過(guò)三年的本屆政府來(lái)說(shuō)，手筆之大，前所未有。

????其實(shí)，回顧新中國(guó)的住宅制度改革歷史，可以看出此輪“樓市新政”算不得改弦更張，無(wú)非是中國(guó)在房改與樓市上還在“摸石頭”的一個(gè)序曲而已。中國(guó)在改革初期，要“摸石頭”甚至是全面“摸石頭”，都是可以理解的；畢竟當(dāng)時(shí)沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，國(guó)際上也沒(méi)有同類(lèi)轉(zhuǎn)型的案例可供借鑒。但已經(jīng)改革三十多年后的今天，還要繼續(xù)這么“摸石頭”，其實(shí)就大可不必了。

????而導(dǎo)致中國(guó)在房改上一直“摸石頭”的原因，是中國(guó)迄今在樓市上尚缺乏確保樓市穩(wěn)定的基本要素。那么，如何才能讓中國(guó)的樓市做到和大部分西方發(fā)達(dá)國(guó)家，尤其是歐洲大陸國(guó)家如法國(guó)那樣穩(wěn)定呢？筆者認(rèn)為“去行政化”，正確定位商品房，盡快取消“多軌制”的中國(guó)式房屋市場(chǎng)，以及利用售房市場(chǎng)與租房市場(chǎng)互動(dòng)調(diào)節(jié)的功能，這四個(gè)做法會(huì)是有效之策。

????首先，要“去行政化”。中國(guó)歷來(lái)奉行“大政府”，太喜歡“管”了，如同“保姆”一般。管理部門(mén)的強(qiáng)力介入有時(shí)是關(guān)鍵的，尤其在工業(yè)化的初期以及在經(jīng)濟(jì)發(fā)展層面極低的歷史背景下；但管理部門(mén)的強(qiáng)力介入有時(shí)也會(huì)得不償失，尤其隨著“改革開(kāi)放”的深化，能“管”和要“管”的東西越來(lái)越少了，管理部門(mén)的有些人就極不適應(yīng)。在樓市上也是如此。

????中國(guó)房改與樓市從其開(kāi)始與誕生之日起，就夾雜著濃重的政治與行政的氣息，可以說(shuō)在一定程度上，中國(guó)樓市已經(jīng)成為政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間互相“綁架”的工具，同時(shí)又是地方政府財(cái)政支出的絕大部分來(lái)源。

????不用說(shuō)一直標(biāo)榜“自由經(jīng)濟(jì)”與“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)”的英美文化國(guó)家，就連歐洲大陸國(guó)家，例如一直以“國(guó)家干預(yù)”著稱(chēng)的法國(guó)，也在樓市上盡量少行政介入。房屋交易，有公證員，有律師，若有必要，有房屋中介，這就夠了。這與中國(guó)多個(gè)管理部門(mén)輪番介入的做法相差甚遠(yuǎn)，當(dāng)然這與其中的油水不無(wú)干系。

????其次，要正確定位商品房。中國(guó)的房屋如果按照消費(fèi)與價(jià)格層面，可以分為三類(lèi)：商品房、經(jīng)適房和保障房?！吧唐贩俊钡膬r(jià)位最高，最好針對(duì)富人以及收入較高階層；“經(jīng)適房”是“經(jīng)濟(jì)適用房”的簡(jiǎn)稱(chēng)，從90年代的“安居房”演變而來(lái)，主要針對(duì)工薪階層，尤其是中下收入階層；而“保障房”則是針對(duì)最低收入者以及家庭生活有一定困難的家庭。

????在此姑且不談經(jīng)適房和保障房，這兩個(gè)比較簡(jiǎn)單，無(wú)非一個(gè)是有條件地出售，一個(gè)是有條件地出租；光看商品房就會(huì)發(fā)現(xiàn)諸多的問(wèn)題，其中一個(gè)很簡(jiǎn)單的問(wèn)題是，既然是“商品房”，為何又不讓其“商品化”呢？“商品房”是不是一種“商品”？

????還有，要盡快取消“多軌制”的中國(guó)式房屋市場(chǎng)。中國(guó)的房屋市場(chǎng)紛繁復(fù)雜，不免讓人頭暈?zāi)垦?。從改革之前的社?huì)主義式“福利分房”，到1998年起實(shí)行住房“貨幣化”，逐步取消福利分房。這樣，中國(guó)的房屋作為一樣商品總體進(jìn)入了市場(chǎng)，實(shí)乃歷史一大進(jìn)步。但迄今中國(guó)樓市依然存有嚴(yán)重的“多軌制”，即除了市場(chǎng)上一部分由市場(chǎng)決定的住房之外，還有多種部分或全部游離在市場(chǎng)之外的形式，例如“學(xué)區(qū)房”。

????“學(xué)區(qū)房”倚仗的是被劃入“學(xué)區(qū)”這個(gè)特殊的地位，至于如何劃入、為何劃入，卻有太多的道道。學(xué)區(qū)房一般都是在老區(qū)，房屋質(zhì)量一般甚至較差，但基于“學(xué)區(qū)”的特殊賣(mài)點(diǎn)，例如每平米的價(jià)格從常規(guī)市場(chǎng)的1萬(wàn)元到“學(xué)區(qū)房”的5萬(wàn)，從常規(guī)市場(chǎng)的5萬(wàn)到“學(xué)區(qū)房”的20萬(wàn)，不一而足。此類(lèi)嚴(yán)重違反常規(guī)市場(chǎng)規(guī)律與特點(diǎn)的“樓市多軌制”的存在，為中國(guó)的樓市添加了諸多的變數(shù)與不合理性，要不扭曲顯然是不可能的。

????“學(xué)區(qū)房”的現(xiàn)象在法國(guó)是否也有？其實(shí)也是存在的，盡管沒(méi)有中國(guó)那么嚴(yán)重。但法國(guó)政府出臺(tái)了對(duì)低收入階層的照顧以及其它政策，加以限制與調(diào)節(jié)。

????最后，要充分利用售房市場(chǎng)與租房市場(chǎng)互動(dòng)調(diào)節(jié)的功能。假設(shè)在一定時(shí)期內(nèi)對(duì)居住的總體需求是固定的，那么如果售房市場(chǎng)旺盛，則租房市場(chǎng)必定萎縮，反之亦然。

????法國(guó)是通過(guò)征收“空置稅”的辦法，“迫使”房主出租房屋，以此來(lái)確保房屋市場(chǎng)上的供應(yīng)量。在法國(guó)不少城市，房屋空置第一年，法律規(guī)定業(yè)主須繳納房屋市值10%的罰金，第二年為12.5%，第三年則為15%。這樣，市場(chǎng)上出租的房子多了，自然房租價(jià)格就會(huì)下調(diào)。同時(shí)，也能有效地避免中國(guó)諸多地方出現(xiàn)的“鬼屋”和“鬼城”的現(xiàn)象。當(dāng)然，這種政策的實(shí)行要有恰當(dāng)?shù)臈l件，通常要在該社區(qū)已經(jīng)相當(dāng)成熟的背景之下方可。

????至于中國(guó)此輪樓市“新政”，其實(shí)也不是孤立的，它是與中國(guó)政府即將實(shí)行的總體寬松政策相關(guān)的。中國(guó)央行已經(jīng)幾番下調(diào)基準(zhǔn)利率，樓市寬松也與貨幣寬松緊密相連，哪怕新出臺(tái)的存款保險(xiǎn)制度也是如此?！搬j釀了21年之久的存款保險(xiǎn)制度正式落地，國(guó)務(wù)院正式發(fā)布《存款保險(xiǎn)條例》規(guī)定，存款保險(xiǎn)最高償付限額為人民幣50萬(wàn)元”。這無(wú)非也表明市場(chǎng)將呈現(xiàn)寬松態(tài)勢(shì)，以及銀行業(yè)將更多地參與競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)而會(huì)帶有更多的潛在風(fēng)險(xiǎn)。（財(cái)富中文網(wǎng)）

????（注：本文僅代表作者觀點(diǎn)。）