中國房地產(chǎn)基本止跌回穩(wěn)，但仍有一大堵點(diǎn)
中國房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)具有客觀基礎(chǔ)。從購房能力來看，此前購買力透支的狀況已明顯緩解；從購房成本來看，房價(jià)跌約15%、首付比例平均降約10-30%、貸款利率較2021年末下降2.23個百分點(diǎn)，購房的近期與遠(yuǎn)期成本均有明顯降低。當(dāng)前中國房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的主要堵點(diǎn)在于，居民對房價(jià)和對收入的走向預(yù)期發(fā)生變化。
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從截至2024年9月本輪房地產(chǎn)各項(xiàng)相關(guān)指標(biāo)的調(diào)整程度，以及從房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)傳導(dǎo)鏈條、房地產(chǎn)長期潛在需求測算、居民購房能力與成本變化測算三個角度來看，中國房地產(chǎn)是否具備了止跌回穩(wěn)的客觀基礎(chǔ)？我們將對此進(jìn)行分析，并指出當(dāng)前制約房地產(chǎn)止跌的主要堵點(diǎn)。
一、中國房地產(chǎn)調(diào)整的現(xiàn)狀。2021年以來中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷劇烈調(diào)整，截至一攬子政策出臺前的2024年9月：1、住宅年化銷售面積較2021年減半至7.7億平方米，回到2009年之前水平。2、70個大中城市二手住宅價(jià)格下跌15%、部分大城市局部出現(xiàn)30%甚至更大跌幅，新房和一線城市價(jià)格相對堅(jiān)挺。3、房地產(chǎn)開發(fā)投資較2021年下降約三成至年化10.1萬億人民幣，回到略低于2016年的水平，其中土地購置費(fèi)的占比抬升，土地市場“量跌價(jià)漲”，反映出地方出讓地塊質(zhì)量提升。4、住宅已在絕對意義上處于去庫存狀態(tài)，但廣義庫存去化周期持續(xù)拉長，房地產(chǎn)銷售疲軟引致庫存壓力累積。
二、房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)。1、房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的起點(diǎn)是房地產(chǎn)銷售增速企穩(wěn)回升，通過量的回升帶動房價(jià)和投資的企穩(wěn)，大約存在4個月的領(lǐng)先滯后關(guān)系。2024年6月以來住宅銷售面積同比跌幅收窄，將帶動10月以后房價(jià)和房地產(chǎn)投資的同比跌幅收窄。2、理論測算中國房地產(chǎn)的潛在需求空間，可分為三個部分：城鎮(zhèn)人口增加帶來增量需求；人均居住面積增加帶動的改善性需求；存量房屋房齡變老帶來的折舊需求。我們測算顯示，房地產(chǎn)銷售已經(jīng)連續(xù)三年低于潛在需求水平。3、房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)具有客觀基礎(chǔ)。從購房能力來看，經(jīng)過三年減少購房，城鎮(zhèn)居民的儲蓄得以積累，此前購買力透支的狀況已明顯緩解；從購房成本來看，房價(jià)跌約15%、首付比例平均降約10-30%、貸款利率較2021年末下降2.23個百分點(diǎn)，購房的近期與遠(yuǎn)期成本均有明顯降低。4、當(dāng)前中國房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的主要堵點(diǎn)在于，居民對房價(jià)和對收入的走向預(yù)期發(fā)生變化。本次房價(jià)調(diào)整的時(shí)長和深度超過以往，改變了居民對于中國房地產(chǎn)大周期的預(yù)期。房價(jià)可能進(jìn)一步下跌的考量，導(dǎo)致購房能力無法轉(zhuǎn)化為購房意愿。從房價(jià)收入比來看，居民購房需以穩(wěn)定的收入預(yù)期為前提，否則也會導(dǎo)致購房需求延遲。
三、房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)再思考。1、當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)整有沒有到位？從國際經(jīng)驗(yàn)來看，2000年以來不少國家都曾出現(xiàn)大于20%的房價(jià)調(diào)整，中國大陸目前的平均降幅仍屬溫和。若能采取有效措施扭轉(zhuǎn)預(yù)期，有利于促進(jìn)居民重新“入場”，更好支撐房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。2、如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)？10月以來，新房和二手房銷售面積都出現(xiàn)了更為明顯好轉(zhuǎn)，要穩(wěn)固房地產(chǎn)銷售向好勢頭，將已經(jīng)存在的購房能力轉(zhuǎn)化為購房意愿，還需要進(jìn)一步夯實(shí)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)、從而穩(wěn)預(yù)期的基礎(chǔ)，同時(shí)打通“保障房收儲”政策的堵點(diǎn)。3、如何平衡嚴(yán)控增量與地方財(cái)政收入？需要看到，“土地財(cái)政”模式不可持續(xù)，開發(fā)地方財(cái)政新主體來源是大勢所趨；短期內(nèi)通過激活房地產(chǎn)銷售，可在市場力量的作用下使地方政府土地出讓自然回溫。（財(cái)富中文網(wǎng)）
作者鐘正生為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家
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編輯：劉蘭香
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