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在前幾天推出以外部增信工具支持優(yōu)秀民營(yíng)房企發(fā)債融資之外，又在一周內(nèi)第二次推出了旨在刺激樓市回暖的降息政策，這不能說政策施力的幅度和頻率所反映的政策訴求不夠強(qiáng)烈，但是真實(shí)的政策效果確實(shí)還有待觀察。就目前的情況來看，既然在企業(yè)端可以啟用國(guó)家信用來為企業(yè)實(shí)現(xiàn)外部增信進(jìn)而為房企輸血，那么啟用國(guó)家信用來為居民增信，恢復(fù)和提升市場(chǎng)端的入場(chǎng)信心，進(jìn)而恢復(fù)市場(chǎng)信心和推動(dòng)行業(yè)回暖，自然也就順理成章了。比如中國(guó)證券金融股份有限公司可聯(lián)合多家國(guó)有券商、AMC、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等，創(chuàng)設(shè)針對(duì)買房者個(gè)人的CDS、CRMV證券，以較小的投入借助市場(chǎng)化與證券化、遠(yuǎn)期風(fēng)險(xiǎn)兜底機(jī)制來推動(dòng)市場(chǎng)信心的恢復(fù)。

對(duì)碧桂園、龍湖、美的置業(yè)3家民營(yíng)房企發(fā)債施以信用保護(hù)工具，在這個(gè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)從來就不太友好的資本市場(chǎng)，可謂是非常重大、顛覆式的政策調(diào)整信號(hào)，也展現(xiàn)出決策層對(duì)暖風(fēng)頻吹的連續(xù)微調(diào)之下依然繼續(xù)下行的樓市和持續(xù)惡化的行業(yè)流動(dòng)性，加大力度挽救的標(biāo)志性努力。這是政策層為切實(shí)解決市場(chǎng)信心缺乏和民營(yíng)房企信用不足，恢復(fù)民營(yíng)房企融資能力而引進(jìn)的金融衍生工具，可謂針對(duì)性極強(qiáng)的一項(xiàng)金融創(chuàng)新，既可為市場(chǎng)提供更多可投資與可交易金融產(chǎn)品，也可為民營(yíng)房企恢復(fù)公開市場(chǎng)融資功能提供亟需的增信措施。相當(dāng)于運(yùn)用政策性工具，讓“國(guó)家隊(duì)”自掏腰包來加保險(xiǎn)，幫助企業(yè)降低融資成本和提振市場(chǎng)投資信心。

復(fù)興國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的著力點(diǎn)必須選對(duì)了，那就是消費(fèi)，消費(fèi)，還是消費(fèi)。實(shí)踐反復(fù)證明，市場(chǎng)自會(huì)識(shí)別需求，沒有需求基礎(chǔ)的都是“偽基建”。建議通過各種途徑籌集的預(yù)算資金向消費(fèi)領(lǐng)域投入，至于投入的方式方法，建議要在分配的公平性與對(duì)終端消費(fèi)最大的拉動(dòng)和刺激效果上做好平衡。鑒于消費(fèi)意愿、儲(chǔ)蓄偏好與個(gè)人可支配財(cái)富量有著直接的關(guān)聯(lián)關(guān)系，且此次刺激消費(fèi)也帶有保民生的公平性質(zhì)，因此應(yīng)該重點(diǎn)向低收入階層傾斜。同時(shí)在發(fā)放和分配方式上，也可在直接發(fā)放現(xiàn)金的同時(shí)配發(fā)一定比例的消費(fèi)抵用券，且在不同收入階層之間將現(xiàn)金與消費(fèi)抵用券的比例進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。如果能夠解決好分配的相對(duì)公平問題和整體提升消費(fèi)意愿，并配發(fā)一倍的有期限的消費(fèi)抵用券的話，新增消費(fèi)規(guī)模將在60萬億以上。

在各地爭(zhēng)相出臺(tái)樓市松綁政策之際，近日長(zhǎng)沙推出的“租出去就算無房”的樓市新政引發(fā)廣泛關(guān)注，在一片叫好聲中也不乏質(zhì)疑。這一新政明顯意在“一石多鳥”，在解決政策性保障租賃住房房源和資金不足而難以完成工作目標(biāo)難題的同時(shí)，拉動(dòng)樓市的新增改善性需求，并控制可能的炒作問題。但其核心問題在于限制了業(yè)主的自由租賃權(quán)、租金收益權(quán)以及審時(shí)度勢(shì)獲取買賣差價(jià)的自由處置權(quán)，而后者正是國(guó)內(nèi)買房者最主要的收入來源。與此同時(shí)，通過新政來部分取代或者幫助政府完成保障性租賃住房責(zé)任與義務(wù)的潛在意圖，也令其蒙上了“損人利己”的陰影，市場(chǎng)的配合度與政策實(shí)施的預(yù)期效果恐怕也難盡如人意。

碧桂園在高周轉(zhuǎn)時(shí)代曾經(jīng)給坊間留下“生不進(jìn)萬達(dá)，死不進(jìn)恒大，生死不進(jìn)碧桂園”的印象，不過萬達(dá)已換了輕資產(chǎn)商管打法，恒大正陷于危機(jī)而自顧不暇，只有在行業(yè)不景氣之中平穩(wěn)運(yùn)行并開始營(yíng)造生態(tài)圈的碧桂園，依然在不時(shí)傳出行業(yè)并購的消息。也正因此，這家“宇宙第一房企”的任何風(fēng)吹草動(dòng)都被高度關(guān)注和被各種解讀，近期一場(chǎng)關(guān)于“碧桂園資金賬戶被凍結(jié)”的風(fēng)波就引發(fā)熱議，但在碧桂園與當(dāng)?shù)刂鞴懿块T的溝通之下迅速得以解決，可謂虛驚一場(chǎng)。不過，這也凸顯出行業(yè)信心和市場(chǎng)運(yùn)行至今無法恢復(fù)和回暖，不僅僅是政策的時(shí)滯效應(yīng)所致，而是作為市場(chǎng)化主體的民營(yíng)房企已經(jīng)失去了對(duì)政策回暖作出反應(yīng)的流動(dòng)性基礎(chǔ)。而從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，保護(hù)一批優(yōu)秀的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的有效存續(xù)和恢復(fù)發(fā)展，或許已是必然選擇。

過去十來年，在土地財(cái)政推動(dòng)房企高周轉(zhuǎn)模式成為主流的同時(shí)，曾經(jīng)在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)輝煌一時(shí)的港資房企，因?yàn)樽非筘?cái)務(wù)穩(wěn)健，要么退守了市場(chǎng)流動(dòng)性更好的一線城市或二線城市核心地段，做起了追求單一樓盤財(cái)務(wù)收益的高端業(yè)務(wù)，要么進(jìn)入了需要更高財(cái)力與財(cái)技要求的商用物業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)，港資主流房企在中國(guó)內(nèi)地全面開花、蒸蒸日上的房地產(chǎn)市場(chǎng)因此而被迅速邊緣化。包括和記黃埔在內(nèi)的港資主流房企，注重周期性風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)模式，使得項(xiàng)目開發(fā)周期相對(duì)延長(zhǎng)，乃至長(zhǎng)期囤地而不開發(fā)成為其典型特征之一，招致不少爭(zhēng)議，也令李嘉誠在內(nèi)地的口碑毀譽(yù)參半。在樓市并未全面回暖且行業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)正處于強(qiáng)烈調(diào)整期之際，和記黃埔闊別內(nèi)地市場(chǎng)十年后回歸，李嘉誠這是要帶領(lǐng)港資房企欲作還鄉(xiāng)團(tuán)?

現(xiàn)有的法律體系中，已具備了關(guān)于防止和解決資本過度擴(kuò)張、經(jīng)營(yíng)集中、收入分配差距等問題的相關(guān)立法，而且還在不斷改進(jìn)與完善之中。因此，堅(jiān)持現(xiàn)有法律體系下的法治原則，依法節(jié)制資本和實(shí)現(xiàn)資本的有序運(yùn)行，既是對(duì)于保護(hù)資本權(quán)利和促進(jìn)資本積累進(jìn)而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，也是防止行政權(quán)力過度擴(kuò)張，和脫離法制基礎(chǔ)的隨心所欲的運(yùn)動(dòng)式濫用的必然要求，自然也就成了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系順暢運(yùn)行和堅(jiān)持市場(chǎng)化的改革開放方向的首要保證。反過來，如果失去法治原則，無法給予以資本為核心的生產(chǎn)要素以穩(wěn)定的預(yù)期和順暢的流動(dòng)條件，必然會(huì)帶來財(cái)富創(chuàng)造效率的下降和發(fā)展?jié)摿Φ膿p失。

為促進(jìn)消費(fèi)持續(xù)恢復(fù)，打通國(guó)內(nèi)大循環(huán)，需要從促進(jìn)就業(yè)和提升收入、完善社保醫(yī)療措施、消除消費(fèi)領(lǐng)域的制度性障礙等方面綜合施力，讓消費(fèi)者有錢、有消費(fèi)意愿、有消費(fèi)環(huán)境與消費(fèi)條件，愿花錢、有錢花、敢花錢和能花錢。就深圳此次發(fā)放消費(fèi)券活動(dòng)本身而言，這也是旨在解決讓消費(fèi)者有錢花這一問題的。其實(shí)，我們完全可以轉(zhuǎn)換一下經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路，將傳統(tǒng)的低效投資驅(qū)動(dòng)模式中由政府掌握和能夠動(dòng)員的資金，除去必要的社會(huì)公共品投資與維護(hù)費(fèi)用之外，直接發(fā)放給個(gè)人以轉(zhuǎn)換成個(gè)人消費(fèi)能力，更能打造有高質(zhì)量發(fā)展能力的新經(jīng)濟(jì)格局。

之所以目前政策面的暖風(fēng)不斷，與地方政府綜合施策的千呼萬喚都未能喚回行業(yè)的春風(fēng)，其根本原因就在于行業(yè)信心的恢復(fù)是基于行業(yè)對(duì)市場(chǎng)變化的基本判斷，而政策面與市場(chǎng)面卻出現(xiàn)了脫節(jié)與錯(cuò)位。此次行業(yè)調(diào)整是行業(yè)本質(zhì)性的變化，而非以往的行業(yè)小周期或者大周期。也就是說，此次行業(yè)下行固然是由行業(yè)長(zhǎng)期調(diào)控引發(fā)的樓市快速轉(zhuǎn)淡所觸發(fā)，表象上是企業(yè)與行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)，但實(shí)質(zhì)是市場(chǎng)需求已經(jīng)發(fā)生了從總量需求向結(jié)構(gòu)性需求的轉(zhuǎn)變，目前已經(jīng)變化了的市場(chǎng)基礎(chǔ)已無法支持原有的房?jī)r(jià)和地價(jià)循環(huán)推高的發(fā)展模式之下的行業(yè)信心，而輸血式的流動(dòng)性解決方式顯然也無法解決與改變市場(chǎng)需求已然變化這一基礎(chǔ)層面的問題。

目前國(guó)內(nèi)尚未開放公募REITs，只是在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域進(jìn)行公募REITs試點(diǎn)而已，尚未有典型的商用物業(yè)公募REITs發(fā)行與交易，因此“雷聲大雨點(diǎn)小”也就成了國(guó)內(nèi)REITs領(lǐng)域的慘淡現(xiàn)實(shí)，普通投資者尚需耐心等待。國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)REITs的發(fā)展與成熟，還有待于商用物業(yè)估值與定價(jià)體系的重構(gòu)，而這一重構(gòu)的前提是城建管理制度體系的根本性調(diào)整與金融領(lǐng)域的真正市場(chǎng)化，而避免雙重稅收政策的落地也是REITs成長(zhǎng)的必要條件。否則，真正的REITs很難落地，而能夠落地實(shí)施的，都是假以REITs之名的各類變相融資手段而已。

近日，萬達(dá)商管以輕資產(chǎn)模式接管位于北京朝陽區(qū)的藍(lán)色港灣和位于海淀區(qū)五棵松的卓展購物中心，引發(fā)業(yè)內(nèi)對(duì)其“江湖救急”的猜測(cè)。其實(shí)萬達(dá)向輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型已經(jīng)持續(xù)數(shù)年，此次作為北京西部地標(biāo)和問題項(xiàng)目的卓展，與商業(yè)標(biāo)桿藍(lán)色港灣一起將運(yùn)營(yíng)權(quán)托付萬達(dá)商管，加上之前萬達(dá)與建業(yè)和鑫苑的整體性合作，勢(shì)必對(duì)于未來頭部房企和頭部商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與萬達(dá)的合作發(fā)展將會(huì)發(fā)揮積極的示范效應(yīng)，成為萬達(dá)輕資產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略加速發(fā)展的重要契機(jī)。

雖然逆周期調(diào)節(jié)的貨幣政策因掣肘于價(jià)格工具的運(yùn)用而無法降息或者配合降息，而作為數(shù)量工具的降準(zhǔn)措施當(dāng)然也不可能無限操作下去，所以未來積極的財(cái)政政策的出臺(tái)則是逆周期調(diào)節(jié)中順理成章的事情和題中應(yīng)有之意。在央行推出降準(zhǔn)措施之后，下一步旨在逆周期調(diào)節(jié)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策方向到底怎么走，會(huì)出現(xiàn)什么樣的政策組合，除了需要足夠的前瞻性，還需要綜合考量和整體平衡。

融創(chuàng)中國(guó)董事局主席孫宏斌是個(gè)絕對(duì)不缺故事的人。他出身聯(lián)想，以教父柳傳志為師，以“白衣騎士”聞名，在順馳中國(guó)落敗之后奇跡般東山再起，并出手“拯救”過王健林、宋衛(wèi)平等一眾中國(guó)房企大佬，染指過佳兆業(yè)，纏斗過黃紅云，并與擅長(zhǎng)以PPT融資且信誓旦旦“下周回國(guó)”的“賈布斯”擦出過火花。而這一次，身經(jīng)百戰(zhàn)的老孫又站在了十字路口，能否再上演絕地反轉(zhuǎn)的劇情？
實(shí)際上，融創(chuàng)近期陷入“四面楚歌”的境地，只不過是看到了行業(yè)周期的開始，沒有估算到行業(yè)拐點(diǎn)何時(shí)到來而已。但如果連融創(chuàng)中國(guó)這樣的實(shí)際控制人愿意押上自己全部身家性命的優(yōu)秀頭部民營(yíng)房企都不能渡過行業(yè)的冬天，可能需要反思的，就不只是房地產(chǎn)人了。3月30日，融創(chuàng)中國(guó)以近20%的漲幅領(lǐng)漲房地產(chǎn)板塊。希望這是春天真正到來的消息，為房地產(chǎn)行業(yè)，也為中國(guó)經(jīng)濟(jì)。

3月16日，中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理、金融委主任劉鶴主持召開國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)專題會(huì)議，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，提到要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。此后，中國(guó)人民銀行、國(guó)家外匯管理局、中國(guó)證監(jiān)會(huì)、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)和財(cái)政部紛紛表態(tài)，稱將配合相關(guān)部門有效化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。其中尤為值得關(guān)注的是，財(cái)政部表示綜合考慮各方面的情況，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。在這一系列利好消息的推動(dòng)下，3月17日地產(chǎn)股大爆發(fā)，港股世茂和正榮漲超20%，融創(chuàng)中國(guó)更是漲超50%。
今年以來，在應(yīng)對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)加息和宏觀預(yù)期下降壓力，提前作好逆周期調(diào)節(jié)和對(duì)沖性政策安排與實(shí)施的情況下，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)延續(xù)恢復(fù)態(tài)勢(shì)，各方面的穩(wěn)增長(zhǎng)政策持續(xù)發(fā)力，涉房領(lǐng)域也以“穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)”為宗旨，正在以金融、財(cái)稅、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新、人口政策等綜合發(fā)力來促進(jìn)行業(yè)流動(dòng)性恢復(fù)和促使行業(yè)盡快進(jìn)入良性循環(huán)的軌道。而財(cái)政部暫緩房地產(chǎn)稅改革擴(kuò)大試點(diǎn)城市的決定，充分回應(yīng)了市場(chǎng)關(guān)切，表現(xiàn)出與宏觀面保持政策的預(yù)期穩(wěn)定和一致性，是助力穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤、金融運(yùn)行和保就業(yè)的務(wù)實(shí)高效的決策行動(dòng)。

SOHO中國(guó)七折出售3.2萬核心地帶優(yōu)質(zhì)物業(yè)背后，是目前特有的發(fā)展環(huán)境讓中國(guó)內(nèi)地的商用物業(yè)投資和持有只適合境外低成本的長(zhǎng)期資金來作，或者以住宅為主的較大開發(fā)商以出售型物業(yè)的現(xiàn)金流交叉補(bǔ)貼的方式來承擔(dān)，也即獨(dú)立的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)在商業(yè)底層邏輯上無法成立。而SOHO中國(guó)作為中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)的一家標(biāo)桿性企業(yè)，其發(fā)展動(dòng)向與經(jīng)營(yíng)策略調(diào)整，不單是行業(yè)發(fā)展環(huán)境的體現(xiàn)，其實(shí)也是中國(guó)內(nèi)地民營(yíng)經(jīng)濟(jì)信心的晴雨表。

行業(yè)基本面和市場(chǎng)供求關(guān)系的實(shí)質(zhì)性變化，以及“房住不炒”的行業(yè)定位調(diào)整，表明終結(jié)旨在聚集社會(huì)資源以加大財(cái)務(wù)杠桿來提升供給能力的商品房預(yù)售制度的條件已逐步成熟。但房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性必須盡快恢復(fù)，而其前提是行業(yè)信心的恢復(fù)以及樓市的回暖，這也就自然讓具有“釜底抽薪“”降杠桿效應(yīng)的取消商品房預(yù)售制度，在當(dāng)下成為了正確而艱難的事情。這只能是一個(gè)長(zhǎng)期和漸進(jìn)的過程，斷不可一蹴而就。

目前，中信信托尚未就60億信托還款計(jì)劃與世茂達(dá)成一致。不過，該項(xiàng)目需要足夠的化解流動(dòng)性問題的時(shí)間，而不是讓事態(tài)走向惡化的沖動(dòng)。如果各方都不正視市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)和企業(yè)現(xiàn)狀而不從理性出發(fā)，互不讓步的話，就只會(huì)兩敗俱傷并會(huì)傷及項(xiàng)目本身了。

現(xiàn)金管理新規(guī)可能引發(fā)中小銀行和民營(yíng)銀行借機(jī)要求轉(zhuǎn)型互聯(lián)網(wǎng)銀行，以及大銀行和國(guó)有銀行面臨競(jìng)爭(zhēng)力急劇下降的沖突。無法平衡現(xiàn)金管理新規(guī)落地實(shí)施可能引發(fā)的行業(yè)內(nèi)沖突與矛盾，或許才是央行暫緩實(shí)施5萬元以上現(xiàn)金存取業(yè)務(wù)需要核實(shí)資金來源和真實(shí)用途這一新規(guī)的真正原因，而至于官宣的技術(shù)原因則更可能只是個(gè)說辭而已。值得注意的是，2月22日據(jù)媒體報(bào)道，近期剛發(fā)布公告稱將停辦現(xiàn)金收付業(yè)務(wù)的北京中關(guān)村銀行、遼寧振興銀行做出最新回應(yīng)，均表示將繼續(xù)辦理現(xiàn)金業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)這一曾經(jīng)市場(chǎng)化程度最高的行業(yè)之一，正在走向市場(chǎng)集中度加速提高和市場(chǎng)化程度快速降低的方向，這將徹底改變這一行業(yè)的底層邏輯，進(jìn)而無論對(duì)土地財(cái)政，還是對(duì)信用創(chuàng)造能力都會(huì)帶來可以預(yù)見的改變，并對(duì)未來中國(guó)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式帶來深刻的影響。因此，目前各地出臺(tái)的促使樓市回暖的措施速度和力度，乃至市場(chǎng)最終能否回調(diào)以及回調(diào)的程度，確實(shí)不只是房企和土地財(cái)政這一層面的簡(jiǎn)單問題。

能夠在中國(guó)眾多房企中脫穎而出成長(zhǎng)為融創(chuàng)與世茂這樣的頭部企業(yè)，不能說它們的企業(yè)戰(zhàn)略、運(yùn)營(yíng)管理、市場(chǎng)策略乃至產(chǎn)品力不夠優(yōu)秀，但這也是在過往的中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)特有的行業(yè)發(fā)展環(huán)境之下，隨著市場(chǎng)變化和行業(yè)政策調(diào)整而不斷自我檢視與修正提升的結(jié)果。而這一點(diǎn)，也正是這些房企在此輪行業(yè)調(diào)整中陷入流動(dòng)性困境的原因所在。世茂集團(tuán)當(dāng)然需要以相對(duì)從容的姿態(tài)來展示企業(yè)對(duì)于自身的信心，而辟謠出售現(xiàn)金流較好的網(wǎng)紅“深坑酒店“可能就包含此意。但是市場(chǎng)對(duì)于企業(yè)的信心維持，最終還是要落到企業(yè)自身的流動(dòng)性如何維護(hù)上。

在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)首次被定位為支柱性行業(yè)的同時(shí)，行業(yè)基本面已經(jīng)發(fā)生了質(zhì)變，持續(xù)性的高增長(zhǎng)與土地紅利、金融紅利的消失，讓繼續(xù)維持以往較高的行業(yè)平均毛利率已經(jīng)不大可能，黑鐵時(shí)代確實(shí)已經(jīng)到來。只要能夠解決好保交房與土地財(cái)政找補(bǔ)或消化的問題，至于行業(yè)縮表下的出清與轉(zhuǎn)型，也就僅僅成了房企層面的市場(chǎng)化與個(gè)性化問題。而日本大和房建上世紀(jì)90年代同樣經(jīng)歷過類似的巨變與調(diào)整，其經(jīng)驗(yàn)可資借鑒。